原標題：產經分析：房地產去庫存 如何發力
全省經濟工作會議提出，要著力化解房地產庫存，堅持供需兩個方向發力，多措并舉促進房地產市場穩定發展。省經濟信息中心新近發布報告認為，去庫存的任務被提升至前所未有的高度，在這一背景下，厘清全省房地產市場庫存情況，把握未來房地產市場需求走勢，采取積極有效的措施，化解房地產市場庫存，穩定房地產市場發展，成為當前亟待關注的重點。
安徽去庫存周期總體好于全國
“房地產市場庫存高位，但去化周期整體好于全國平均。”省經濟信息中心預測處經濟師王莉莉分析。
據省經濟信息中心近日發布的一份報告，在不考慮待開發土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個月，全省房地產庫存面積(包括在建未售、待售面積)達32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年全省商品住宅銷售面積計算，需要3.5年消化期。我省去庫存周期總體好于全國，同一口徑計算下，全國商品房、住宅去庫存周期分別為6.2年和4.4年。
“區域庫存分化明顯。”省經濟信息中心預測處經濟師常彬斌認為，若考慮寬口徑庫存，皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，低于全省平均(5.7年)，部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大，多數縣城房地產市場處于低迷狀態，皖北縣域好于皖南。
市場將進入較長時間的盤整期
當前，房地產市場進入長周期調整階段，與此前限購限貸政策措施導致的房地產市場調整不同，此輪房地產市場下滑的觸發因素并非來自政策層面，而是由于房地產市場內部供求格局的深刻變化引起。
“人口結構正在發生變化，難以支撐房地產需求的持續釋放。 ”省經濟信息中心預測處經濟師倪夢分析，城市購房主力年齡段在25歲至49歲之間，而根據第六次人口普查結果，我省這一群體人口規模2015年預計將比2010年減少1.6萬人左右，購房主力人口數量開始出現趨勢性下降，這將導致住房剛性需求增長放緩。
而從城鎮存量人口的住房潛在需求來看，人均住房面積的不斷增加降低了潛在需求。 “2005年至2014年，全省城鎮常住居民人均住房建筑面積由19.3平方米增至35.1平方米。比較而言，雖然低于美國的67平方米，但已接近大部分發達國家水平。 ”常彬斌認為，顯然，改善性住房的潛在需求空間相比以往大幅降低。
“由于城市對人口吸納能力的不同，房地產市場需求差異也較大，區域分化仍將持續。 ”王莉莉認為，同時，隨著利率市場化，理財產品和境外投資等新的投資渠道的拓寬與興起，更進一步使得支撐投資型住房需求的諸多因素也開始減弱。中長期來看，房地產市場將進入較長時間的盤整期。
促進房地產供求基本平衡
面對高庫存壓力和結構性供給過剩等問題，推動供給側改革顯得尤為迫切。“實現短期與長期措施結合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協調，有效地化解庫存，促進房地產市場持續健康發展，將成為當前及今后經濟工作的重點。 ”王莉莉說。
去年以來，蕪湖、馬鞍山和銅陵等市推行棚戶區改造貨幣化安置，已取得明顯成效，商品房庫存出現下降。“應繼續實施分類指導、差別化調控。一方面，積極推行保障房貨幣化安置。另一方面，適時優化調整土地供應。 ”倪夢認為，同時，要加快戶籍制度改革，推進以人為本的城鎮化，健全財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤機制，進一步落實農民退出宅基地進城購房的鼓勵措施，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權等。
當前，住房需求已從滿足基本自住為主，向追求品質、服務并重轉變，需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，多數居民對改善住房條件的期望仍很迫切，改善型、度假型、高舒適度、養老型、青年公寓等差異化、特色鮮明需求將成為未來市場需求熱點，優質住宅供給短缺。“要改善房地產供給結構和品質。”王莉莉表示，同時，加快非住宅類房地產庫存消化，并不斷完善房屋租賃市場，推進公共租賃住房投資運營機制改革。
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【合肥房價漲幅位居全國第六】
根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年12月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10980元/平方米，環比上漲0.74%，漲幅較上月擴大0.28個百分點。從漲跌城市個數看，51個城市環比上漲，45個城市環比下跌，4個城市持平。漲幅居前十位的城市依次是：廈門、寶雞、深圳、昆山、上海、合肥、蘇州、東莞、汕頭、武漢。
【合肥房價2015年上漲10% 未來政務區或將無房可賣】
賣房九萬套、房價上漲10%，當2015年劃上句點，合肥樓市成績單“出爐”。讓許多合肥購房者開心的是，去年初在政務區等熱門區域買了一套房子，半年價格就漲了二十多萬；而讓許多老百姓不開心的是，工資上漲的速度，已然趕不上房價上漲的速度。
對于所有從業者而言，這個冬季，合肥樓市每平方米都能擰出更多人民幣來。雖銷量持續下跌，但連續兩年房價上漲，想買房子的親們，還不趕緊出手么？
看銷售：要“黃金屋”只能靠“搶”
這個冬季，合肥買房似乎只能用上一個字眼“搶”。2015年12月19日上午，位于蜀山區長江西路與潛山路交口的天玥中心開盤，共300余套，吸引了300余名客戶前來選房。“天玥中心位于兩條地鐵線的站口，位置優越，而且等地鐵2號線和3號線都建好了，這房子肯定升值。買一套，不管自己住，還是投資，我覺得一定會賺”，現場一位購房者說。當天上午，開盤現場前80名成功認購者送iPone6S，81~140名成交送IPADmini。
2015年12月20日上午，位于肥東縣的恒大綠洲，早上8點未到，售樓處門前道路車輛已滿，8點半左右，現場就已經被購房者擠得水泄不通，約有1000人到場搶房，場景已經讓人咋舌。
看價格：晚買一個月，房價漲了
均價8200元/㎡，比預算要高出很多，猶豫了一個月，房價就漲了1000元/㎡，想想還是趕緊下手買了，剛在合肥市包河區華夏茗灣學府置業的楊先生告訴記者。楊先生原先在四里河有一套房，因為幾次被盜，楊先生終于忍無可忍決定“換房”。原先的考慮是打算買價格適中的二手房，沒想到這一猶豫，原先看好的新房也漲價了。二手房也沒選到合適的，眼看著房價又要漲，楊先生果斷賣了舊房，定下一套新房，雖然現在一家三口租房子，但想著再過兩年能住上中意的新房，怎么也值得。
據合肥多家房地產研究機構數據顯示，2015年11月份，合肥九區的住宅成交均價為8840元/㎡，環比微漲0.5%。其中，政務區是唯一一個房價突破10000元/㎡的區域，濱湖區房價均價維持在9000元/㎡，其他區域房價多維持在8000元/㎡，僅有新站區均價停留在“7”字頭。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌微博中表示：“2015年11月有幾千套過去因各種原因沒有備案的、低價的住房入市，它們拉低房價，不是真實房價下跌。合肥真實的房價會繼續走高。”
看配套：“學區房”熱得燙手
經開區瑞格花園、蜀山區廣利花園……這些二手的學區房價格也漲上來了，想要買學區房趁早下手。2015年12月21日，記者在黃山路上某中介公司采訪，店員李小姐告訴記者，感覺近期買房的人多了許多，房主來店里掛價也在逐月上漲，同樣的一個小區，同樣的戶型，前兩個月才7000元出頭的價格，很快就是8000元/㎡的掛價。
業內人士分析認為，農歷2015年年底這波置業小高潮，五年來少見。一方面，合肥二手房價格連續上漲，且幅度不小，一定程度上刺激了二手房成交；另一方面，合肥二手房網簽今年將全面實施，部分市民對新政不了解，擔心會影響辦事效率，所以也急于出手買賣房屋。
看區域：政務區或將“無房可賣”
據合肥多家房產研究機構數據顯示，2015年11月，合肥樓市的區域庫存量為24658套，創下了樓市庫存的新低。區域庫存最為緊張的是政務區。據統計，2015年11月政務區庫存量為905套，估計很快就會銷售一空，政務區內華潤凱旋門等項目月均價上漲幅度已經高達2000元/㎡。
業內人士表示，縱觀中國樓市，大多數的二、三線城市均面臨著去庫存的危機，但對合肥來說，庫存量一直保持在穩定的狀態，沒有去庫存的危機。合肥住宅商品庫存量基本保持在3萬套以上，這樣的數字說明未來合肥如果三個月不新推房源的話，住宅商品就會面臨告急的情況了。
至于政務區，2015年12月份只有當代MOMA項目和天瓏廣場項目所推的是屬于純住宅類物業。在未來的發展中，政務區很可能會面臨“無房可賣”的尷尬境遇。
看原因：誰點燃樓市這把火？
“房價上漲的趨勢還會延續到2016年，無論是從庫存量還是從地價等方面來看，房價上漲動力十足”，合肥學院房地產研究所副所長凌斌坦言，合肥市區庫存不足2.5萬套，市場供不用求，而合肥地價的上漲，更是從根本上助漲了房價。
究竟是什么點燃了合肥樓市冬季這把火，業內人士分析，可能因為以下因素：原因一：二孩來了，四房變成主角；原因二：房價高企，價格洼地難覓。并且，去年不少高價地王在合肥出現，勢必會帶動房價“崛起”。
（鳳凰安徽綜合安徽日報市場星報）
