5月31日，安徽省十四屆人大第九次會(huì)議審查批準(zhǔn)了《滁州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）。歷時(shí)一年多，征集9800多條意見(jiàn)建議，凝聚著人大、政府及其部門(mén)等多方力量，為滁州量身定制的這部地方性物業(yè)管理法規(guī)有哪些創(chuàng)新性規(guī)定，對(duì)我市物業(yè)管理將會(huì)產(chǎn)生怎樣的積極影響？記者深入小區(qū)、街道、律所、物業(yè)公司以及住建、城管部門(mén)進(jìn)行了采訪，為讀者解讀《條例》亮點(diǎn)特色。
業(yè)主
權(quán)益得到了維護(hù)
“要是《條例》早一點(diǎn)施行，我那次就不會(huì)被物業(yè)堵在小區(qū)大門(mén)口了。”接受記者采訪時(shí)，滁城某小區(qū)業(yè)主劉海明打趣地說(shuō)，“我們盼著《條例》早點(diǎn)施行”。
去年，劉海明因?yàn)椴粷M小區(qū)物業(yè)服務(wù)、訴求又得不到解決，不愿交物業(yè)費(fèi)。沒(méi)承想，這險(xiǎn)些讓他有家回不去。原來(lái)，一次他開(kāi)車回家時(shí)竟被擋在小區(qū)電子門(mén)閘處，物業(yè)說(shuō)什么不給進(jìn)，理由是沒(méi)交物業(yè)費(fèi)。無(wú)奈之下，劉海明報(bào)警后才進(jìn)了小區(qū)。
生活中，此類事情時(shí)有發(fā)生。而因?yàn)槿狈σ罁?jù)，對(duì)于此類問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)往往只能以調(diào)解告終，難以形成剛性約束。聚焦這一問(wèn)題，《條例》堅(jiān)持以人為本，作出明確規(guī)定，嚴(yán)禁物業(yè)采用中斷、限時(shí)限量供電、供水、供熱、供燃?xì)猓拈T(mén)禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主及其車輛進(jìn)出小區(qū)、限制使用電梯等方式催繳物業(yè)費(fèi)，切實(shí)保障居民自由進(jìn)出小區(qū)的基本權(quán)利。
采訪中，不少小區(qū)業(yè)主表示，此前市人大常委會(huì)在網(wǎng)上征求意見(jiàn)時(shí)，他們認(rèn)真研讀了《條例》的內(nèi)容，感到這是一部滿載民意的法規(guī)，業(yè)主的權(quán)益在一條條法律條款中得到了維護(hù)。今后，他們將自覺(jué)遵守《條例》，認(rèn)真履行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，共同營(yíng)造美好宜居環(huán)境。
人大代表
建議變成了法條
由于充電樁數(shù)量有限，電動(dòng)自行車充電問(wèn)題成了基層治理難題。不少居民或飛線充電，或上樓充電，構(gòu)成安全隱患，因此釀成的火災(zāi)悲劇不在少數(shù)。長(zhǎng)期扎根基層一線的市人大代表汪星十分關(guān)注這一問(wèn)題，并積極建言獻(xiàn)策，呼吁重視，尋求解決方案。令他高興的是，這一問(wèn)題得到了《條例》的關(guān)注，建議變成了法條。
汪星高興地告訴記者，《條例》為電動(dòng)自行車充電難問(wèn)題開(kāi)出“處方”，一方面禁止飛線充電等，另一方面要求新建小區(qū)同步配套建設(shè)充電樁等，疏堵結(jié)合，治標(biāo)又治本，今后電動(dòng)自行車充電問(wèn)題將逐步得到有效解決。不僅如此，《條例》還禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自設(shè)置電動(dòng)汽車充電裝置等，同時(shí)要求做好配套。
此外，記者在實(shí)際走訪中了解到，有代表提出，目前滁城不少居民裝修房屋時(shí)將二次“構(gòu)造柱”砸掉，雖然不影響房屋的主體安全，但卻對(duì)保持設(shè)備平臺(tái)墻體的穩(wěn)定性造成了一定的影響，同樣引發(fā)擔(dān)憂。《條例》對(duì)這一裝修中出現(xiàn)的新問(wèn)題也作出了明確的規(guī)定，即在上位法的基礎(chǔ)上，把“構(gòu)造柱”與承重墻等并列計(jì)入不能擅自破壞房屋構(gòu)造主體的范疇，回應(yīng)了群眾的關(guān)切。
業(yè)委會(huì)
履職更有保障了
“規(guī)定得很細(xì)，一些問(wèn)題有了具體答案，今后業(yè)委會(huì)履職有據(jù)可依了！”說(shuō)起《條例》，瑯琊區(qū)紅葉山莊小區(qū)業(yè)委會(huì)主任周本智豎起了大拇指。
周本智深有感觸地說(shuō)，以前關(guān)于小區(qū)成立業(yè)委會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)沒(méi)有具體的規(guī)定，導(dǎo)致無(wú)從落實(shí)，只能靠到處“化緣”，或由業(yè)委會(huì)委員自掏腰包解決，幾年前紅葉山莊小區(qū)成立業(yè)委會(huì)時(shí)就遇到了這樣的困難。不過(guò)，現(xiàn)在解決這一問(wèn)題有路徑了，《條例》第十條明確規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米0.3元且總額不少于二萬(wàn)元、最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，同時(shí)要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定的銀行賬戶，為業(yè)主大會(huì)順利召開(kāi)提供經(jīng)費(fèi)保障，讓業(yè)委會(huì)履職無(wú)憂。
“在公共收益上，《條例》對(duì)收取范圍規(guī)定得也比較詳細(xì)，一目了然，不會(huì)扯皮了，這對(duì)我們業(yè)委會(huì)履職是很大的支持。同時(shí)，在公共收益支出方面，《條例》也有明確規(guī)定，這既是約束，又是保護(hù)，有利于業(yè)委會(huì)規(guī)范化運(yùn)行。”周本智說(shuō)，《條例》給予的實(shí)實(shí)在在的支持，是對(duì)業(yè)委會(huì)的鼓勵(lì)和肯定，也必將增強(qiáng)業(yè)委會(huì)干好工作的信心和決心。今后，他將在《條例》的指導(dǎo)下認(rèn)真履職盡責(zé)，努力為建設(shè)和諧美好的小區(qū)環(huán)境貢獻(xiàn)力量。
物業(yè)
既是約束更是支持
“既有對(duì)物業(yè)服務(wù)的約束性規(guī)定，也有對(duì)物業(yè)企業(yè)的支持和保護(hù)，這不僅有利于物業(yè)企業(yè)的健康運(yùn)行，也有利于滁州物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”對(duì)于《條例》，安徽巾幗物業(yè)管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理胡年鄉(xiāng)這樣說(shuō)道。
胡年鄉(xiāng)介紹，一直以來(lái)，物業(yè)管理飽受詬病。這其中不排除物業(yè)自身的原因，但建設(shè)單位有無(wú)遺留問(wèn)題、業(yè)委會(huì)是否規(guī)范運(yùn)行、主管部門(mén)以及街道、社區(qū)正確指導(dǎo)與否，都深深地影響著物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。值得關(guān)注的是，這次立法，除了對(duì)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)盡的義務(wù)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)外，也對(duì)業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了細(xì)化，此外對(duì)有關(guān)部門(mén)職責(zé)以及街道、社區(qū)的責(zé)任也都進(jìn)行了明確細(xì)致的規(guī)定，這有助于真正形成合力，推動(dòng)我市物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)新變化。
讓胡年鄉(xiāng)更為高興的是，人大在立法過(guò)程中充分考慮到物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，在《條例》中鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人以“物業(yè)服務(wù)+便民服務(wù)”的模式，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增加養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，并指出提供的便民服務(wù)，可與業(yè)主協(xié)商制定統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于物業(yè)企業(yè)反映的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，《條例》也進(jìn)行了積極回應(yīng)。“這些鼓勵(lì)和支持增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)提升物業(yè)服務(wù)的信心和決心。”胡年鄉(xiāng)表示，下一步，他們將大力宣傳貫徹《條例》，為推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
律師
《條例》接地氣
“《條例》中的不少條款，都是針對(duì)物業(yè)管理中遇到的具體問(wèn)題而制定的，實(shí)用性很強(qiáng)。”談起《條例》，參與起草的安徽蘇滁律師事務(wù)所律師曾小菊直言：這是一部接地氣、有特色、可操作的地方性物業(yè)法規(guī)，對(duì)破解我市物業(yè)管理難題將起到積極作用。
曾小菊舉例說(shuō)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)信息不透明、亂象頻發(fā)的問(wèn)題，《條例》對(duì)于物業(yè)服務(wù)人等主體的義務(wù)予以明確與強(qiáng)化，保障物業(yè)服務(wù)的透明化和規(guī)范化。比如，就物業(yè)管理服務(wù)而言，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及公共能耗總量、明細(xì)和分?jǐn)傎M(fèi)用情況等，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。
同時(shí)，《條例》還倡導(dǎo)國(guó)家公職人員、人大代表、政協(xié)委員、先進(jìn)模范等充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶頭遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)提升基層治理水平。針對(duì)某些不符合業(yè)委會(huì)成立條件的小區(qū)，《條例》借鑒我市在推進(jìn)“紅色物業(yè)”中的經(jīng)驗(yàn)和做法，在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立存在客觀障礙時(shí)，通過(guò)建立物業(yè)管理委員會(huì)制度等方式，填補(bǔ)業(yè)主自我管理與組織建設(shè)的空白。另外《條例》還明確指出要建立健全社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制。曾小菊還告訴記者，《條例》還在堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、推進(jìn)老舊小區(qū)治理、強(qiáng)調(diào)隱私保護(hù)、細(xì)化業(yè)主組織選舉程序與相關(guān)制度、明確前期物業(yè)管理制度等方面作出回應(yīng)社會(huì)關(guān)切、符合實(shí)踐需要的規(guī)定。
政府部門(mén)
職責(zé)清了責(zé)任明了
“過(guò)去物業(yè)管理存在職責(zé)不清問(wèn)題，而《條例》施行后這一問(wèn)題將得到有效解決。”市住建局物業(yè)科四級(jí)主任科員姚繼超高興地說(shuō)。
姚繼超介紹，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)性強(qiáng)，涉及領(lǐng)域廣、部門(mén)多，此前，相關(guān)行政法規(guī)對(duì)很多問(wèn)題沒(méi)有明確具體規(guī)定，有關(guān)職能部門(mén)和街道、社區(qū)的物業(yè)監(jiān)管職責(zé)界定相對(duì)模糊，對(duì)接有縫隙、監(jiān)管有盲區(qū)，難以形成齊抓共管協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，存在“看到管不到，管到看不到，多頭監(jiān)管還有缺失”的問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，《條例》第四條、第五條、第六條、第七條以明確的條文規(guī)定相關(guān)部門(mén)、縣（市、區(qū)）人民政府、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)及街道社區(qū)的職能。《條例》出臺(tái)，將督促各相關(guān)部門(mén)依據(jù)各自管理職責(zé)，主動(dòng)將管理職能延伸到物業(yè)小區(qū)，加大物業(yè)小區(qū)行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，及時(shí)對(duì)物業(yè)小區(qū)各類違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，維護(hù)公共管理秩序。
此外，姚繼超還介紹，《條例》在規(guī)定專項(xiàng)維修資金使用方面也有突破。過(guò)去，申請(qǐng)維修資金，業(yè)主簽字達(dá)不到一定比例，就難以申請(qǐng)成功。針對(duì)這一問(wèn)題，《條例》第二十八條明確規(guī)定，存在屋面、外墻體損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等8種危及安全情形之一的，需要立即使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)人提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，報(bào)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管部門(mén)審核后，直接申請(qǐng)使用便可，這將會(huì)切實(shí)解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
市城管局法制科相關(guān)負(fù)責(zé)人張文卒對(duì)《條例》感觸頗深，“這次立法對(duì)城管部門(mén)的職責(zé)作了準(zhǔn)確定位，就是負(fù)責(zé)依法查處城市管理領(lǐng)域的違法建設(shè)、破壞公共綠化等違法行為。”
南譙區(qū)龍?bào)唇值擂k事處主任陸勤偉說(shuō)，以前物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是行業(yè)主管，對(duì)街道、社區(qū)的職責(zé)規(guī)定的不是很細(xì)，而物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬(wàn)戶，街道、社區(qū)直接面對(duì)著各類物業(yè)糾紛等問(wèn)題，苦于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)等，解決這類問(wèn)題有一定的難度。此次出臺(tái)的《條例》明確了街道、社區(qū)在物業(yè)管理中的職責(zé)，同時(shí)也對(duì)各相關(guān)部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行明確，這樣在執(zhí)法過(guò)程中就會(huì)形成一個(gè)很好的串聯(lián)，讓我們?cè)谧龌鶎舆@一塊工作的時(shí)候有了更多自信和底氣。