5月31日，安徽省十四屆人大第九次會議審查批準了《滁州市住宅小區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）。歷時一年多，征集9800多條意見建議，凝聚著人大、政府及其部門等多方力量，為滁州量身定制的這部地方性物業管理法規有哪些創新性規定，對我市物業管理將會產生怎樣的積極影響？記者深入小區、街道、律所、物業公司以及住建、城管部門進行了采訪，為讀者解讀《條例》亮點特色。
業主
權益得到了維護
“要是《條例》早一點施行，我那次就不會被物業堵在小區大門口了。”接受記者采訪時，滁城某小區業主劉海明打趣地說，“我們盼著《條例》早點施行”。
去年，劉海明因為不滿小區物業服務、訴求又得不到解決，不愿交物業費。沒承想，這險些讓他有家回不去。原來，一次他開車回家時竟被擋在小區電子門閘處，物業說什么不給進，理由是沒交物業費。無奈之下，劉海明報警后才進了小區。
生活中，此類事情時有發生。而因為缺乏依據，對于此類問題，有關部門往往只能以調解告終，難以形成剛性約束。聚焦這一問題，《條例》堅持以人為本，作出明確規定，嚴禁物業采用中斷、限時限量供電、供水、供熱、供燃氣，改門禁、設置道閘限制業主及其車輛進出小區、限制使用電梯等方式催繳物業費，切實保障居民自由進出小區的基本權利。
采訪中，不少小區業主表示，此前市人大常委會在網上征求意見時，他們認真研讀了《條例》的內容，感到這是一部滿載民意的法規，業主的權益在一條條法律條款中得到了維護。今后，他們將自覺遵守《條例》，認真履行業主應盡的義務，共同營造美好宜居環境。
人大代表
建議變成了法條
由于充電樁數量有限，電動自行車充電問題成了基層治理難題。不少居民或飛線充電，或上樓充電，構成安全隱患，因此釀成的火災悲劇不在少數。長期扎根基層一線的市人大代表汪星十分關注這一問題，并積極建言獻策，呼吁重視，尋求解決方案。令他高興的是，這一問題得到了《條例》的關注，建議變成了法條。
汪星高興地告訴記者，《條例》為電動自行車充電難問題開出“處方”，一方面禁止飛線充電等，另一方面要求新建小區同步配套建設充電樁等，疏堵結合，治標又治本，今后電動自行車充電問題將逐步得到有效解決。不僅如此，《條例》還禁止在物業管理區域內擅自設置電動汽車充電裝置等，同時要求做好配套。
此外，記者在實際走訪中了解到，有代表提出，目前滁城不少居民裝修房屋時將二次“構造柱”砸掉，雖然不影響房屋的主體安全，但卻對保持設備平臺墻體的穩定性造成了一定的影響，同樣引發擔憂。《條例》對這一裝修中出現的新問題也作出了明確的規定，即在上位法的基礎上，把“構造柱”與承重墻等并列計入不能擅自破壞房屋構造主體的范疇，回應了群眾的關切。
業委會
履職更有保障了
“規定得很細，一些問題有了具體答案，今后業委會履職有據可依了！”說起《條例》，瑯琊區紅葉山莊小區業委會主任周本智豎起了大拇指。
周本智深有感觸地說，以前關于小區成立業委會籌備經費沒有具體的規定，導致無從落實，只能靠到處“化緣”，或由業委會委員自掏腰包解決，幾年前紅葉山莊小區成立業委會時就遇到了這樣的困難。不過，現在解決這一問題有路徑了，《條例》第十條明確規定，首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米0.3元且總額不少于二萬元、最高不超過十萬元的標準承擔，同時要求建設單位應當在住宅小區竣工驗收備案前，將籌備經費存入街道辦事處、鄉鎮人民政府制定的銀行賬戶，為業主大會順利召開提供經費保障，讓業委會履職無憂。
“在公共收益上，《條例》對收取范圍規定得也比較詳細，一目了然，不會扯皮了，這對我們業委會履職是很大的支持。同時，在公共收益支出方面，《條例》也有明確規定，這既是約束，又是保護，有利于業委會規范化運行。”周本智說，《條例》給予的實實在在的支持，是對業委會的鼓勵和肯定，也必將增強業委會干好工作的信心和決心。今后，他將在《條例》的指導下認真履職盡責，努力為建設和諧美好的小區環境貢獻力量。
物業
既是約束更是支持
“既有對物業服務的約束性規定，也有對物業企業的支持和保護，這不僅有利于物業企業的健康運行，也有利于滁州物業市場的健康發展。”對于《條例》，安徽巾幗物業管理服務有限公司總經理胡年鄉這樣說道。
胡年鄉介紹，一直以來，物業管理飽受詬病。這其中不排除物業自身的原因，但建設單位有無遺留問題、業委會是否規范運行、主管部門以及街道、社區正確指導與否，都深深地影響著物業管理的質量和水平。值得關注的是，這次立法，除了對物業服務人應盡的義務進行強調外，也對業委會的權利和義務進行了細化，此外對有關部門職責以及街道、社區的責任也都進行了明確細致的規定，這有助于真正形成合力，推動我市物業管理實現新變化。
讓胡年鄉更為高興的是，人大在立法過程中充分考慮到物業企業的運營情況，在《條例》中鼓勵物業服務人以“物業服務+便民服務”的模式，在物業管理區域內增加養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等服務項目，并指出提供的便民服務，可與業主協商制定統一的價格標準。此外，對于物業企業反映的物業費標準問題，《條例》也進行了積極回應。“這些鼓勵和支持增強了物業企業提升物業服務的信心和決心。”胡年鄉表示，下一步，他們將大力宣傳貫徹《條例》，為推動我市物業服務行業健康有序發展貢獻力量。
律師
《條例》接地氣
“《條例》中的不少條款，都是針對物業管理中遇到的具體問題而制定的，實用性很強。”談起《條例》，參與起草的安徽蘇滁律師事務所律師曾小菊直言：這是一部接地氣、有特色、可操作的地方性物業法規，對破解我市物業管理難題將起到積極作用。
曾小菊舉例說，針對物業服務信息不透明、亂象頻發的問題，《條例》對于物業服務人等主體的義務予以明確與強化，保障物業服務的透明化和規范化。比如，就物業管理服務而言，《條例》規定物業服務人應當在管理區域內顯著位置公開物業服務內容、收費項目、標準以及公共能耗總量、明細和分攤費用情況等，主動接受業主監督。
同時，《條例》還倡導國家公職人員、人大代表、政協委員、先進模范等充分發揮示范引領作用，帶頭遵守物業管理有關規定，促進提升基層治理水平。針對某些不符合業委會成立條件的小區，《條例》借鑒我市在推進“紅色物業”中的經驗和做法，在業主大會、業主委員會成立存在客觀障礙時，通過建立物業管理委員會制度等方式，填補業主自我管理與組織建設的空白。另外《條例》還明確指出要建立健全社區、村黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等共同參與的議事協調機制。曾小菊還告訴記者，《條例》還在堅持黨建引領、推進老舊小區治理、強調隱私保護、細化業主組織選舉程序與相關制度、明確前期物業管理制度等方面作出回應社會關切、符合實踐需要的規定。
政府部門
職責清了責任明了
“過去物業管理存在職責不清問題，而《條例》施行后這一問題將得到有效解決。”市住建局物業科四級主任科員姚繼超高興地說。
姚繼超介紹，小區物業管理系統性強，涉及領域廣、部門多，此前，相關行政法規對很多問題沒有明確具體規定，有關職能部門和街道、社區的物業監管職責界定相對模糊，對接有縫隙、監管有盲區，難以形成齊抓共管協調聯動機制，存在“看到管不到，管到看不到，多頭監管還有缺失”的問題。針對這一問題，《條例》第四條、第五條、第六條、第七條以明確的條文規定相關部門、縣（市、區）人民政府、縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門及街道社區的職能。《條例》出臺，將督促各相關部門依據各自管理職責，主動將管理職能延伸到物業小區，加大物業小區行政監管和執法力度，按照“誰主管、誰負責”的原則，及時對物業小區各類違法違規行為進行查處，維護公共管理秩序。
此外，姚繼超還介紹，《條例》在規定專項維修資金使用方面也有突破。過去，申請維修資金，業主簽字達不到一定比例，就難以申請成功。針對這一問題，《條例》第二十八條明確規定，存在屋面、外墻體損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等8種危及安全情形之一的，需要立即使用專項維修資金的，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務人提出建議，經業主委員會、相關業主同意，報專項維修資金監管部門審核后，直接申請使用便可，這將會切實解決一批現實問題。
市城管局法制科相關負責人張文卒對《條例》感觸頗深，“這次立法對城管部門的職責作了準確定位，就是負責依法查處城市管理領域的違法建設、破壞公共綠化等違法行為。”
南譙區龍蟠街道辦事處主任陸勤偉說，以前物業管理強調的是行業主管，對街道、社區的職責規定的不是很細，而物業服務涉及到千家萬戶，街道、社區直接面對著各類物業糾紛等問題，苦于沒有執法權等，解決這類問題有一定的難度。此次出臺的《條例》明確了街道、社區在物業管理中的職責，同時也對各相關部門的職責進行明確，這樣在執法過程中就會形成一個很好的串聯，讓我們在做基層這一塊工作的時候有了更多自信和底氣。