在今后的城市更新中，除了不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，大馬路、大廣場等項(xiàng)目可能會被限制。5月28日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于支持推進(jìn)城市更新工作的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，并公開征求意見。
引入社會力量參與城市更新項(xiàng)目
《意見稿》鼓勵成立城市更新實(shí)施主體，發(fā)揮政府平臺作用，通過合資組建項(xiàng)目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會力量參與城市更新項(xiàng)目的籌融資、還建房籌措、征收補(bǔ)償、招商引資、建設(shè)、管理和運(yùn)營等工作。推廣以設(shè)計(jì)為龍頭的EPC(設(shè)計(jì)-采購-施工)總承包模式，實(shí)施“帶方案招標(biāo)+全過程跟蹤審計(jì)+標(biāo)后評估”，強(qiáng)化“全過程設(shè)計(jì)陪伴”，提倡前期策劃咨詢、融資以及后期的運(yùn)營主體提前介入，確保各環(huán)節(jié)有效銜接、深度融合。
《意見稿》提出通過引入多元社會資本、加大金融支持力度、落實(shí)相關(guān)減免政策，加強(qiáng)財(cái)政資金扶持等方式拓寬融資渠道。支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化(ABS)、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。鼓勵更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近期遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。
鼓勵各地政府主導(dǎo)、省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起，吸納銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)及民間等社會資本，采用母子基金架構(gòu)設(shè)立城市更新基金、鼓勵各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項(xiàng)貸款，鼓勵符合條件的項(xiàng)目申報發(fā)行地方政府債券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵政策性、商業(yè)性銀行主動對接，開發(fā)與項(xiàng)目特點(diǎn)相配套的中長期、價格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項(xiàng)目。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。鼓勵各地市級財(cái)政創(chuàng)新城市更新土地出讓金使用方式，加大對公共基礎(chǔ)設(shè)施等城市更新項(xiàng)目的投入力度。積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)。
城市更新不隨意拉直拓寬道路
《意見稿》要求，城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求。同時核定優(yōu)化容積率、綜合統(tǒng)籌建筑容量。
為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建設(shè)規(guī)模可不受規(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造類更新項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定為確需保護(hù)保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模可不計(jì)入容積率。
以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合詳細(xì)規(guī)劃的前提下，鼓勵各地探索規(guī)劃建筑量跨片區(qū)(單元)進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施;公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換;商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換;工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。
建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程
在完善項(xiàng)目流程方面，《意見稿》提出，更新改造項(xiàng)目應(yīng)納入城市更新項(xiàng)目庫統(tǒng)籌管理，享受城市更新支持政策。各地按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革要求，建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程。各相關(guān)審批部門要通過打包審批、并聯(lián)審批、聯(lián)合審查、告知承諾、容缺受理、壓減程序、簡化手續(xù)、聯(lián)合驗(yàn)收、幫辦服務(wù)等方式，提高審批效率。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設(shè)計(jì)簡單、建設(shè)體量小的微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。
對城市更新項(xiàng)目重新組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可以重新設(shè)定出讓年限。可采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項(xiàng)目中不能單獨(dú)利用的邊角地等零星用地，確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，涉及經(jīng)營性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。
鼓勵利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務(wù)設(shè)施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場價，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。城市更新片區(qū)(單元)需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，實(shí)施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記。
《意見稿》還提出，開展省級城市更新試點(diǎn)片區(qū)(單元)建設(shè)，形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。打造一批示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項(xiàng)目。